Sfaturi cumparare imobil / apartament

Sfaturi cumparare imobil / apartament

Achizitia unui apartament / imobil reprezinta un pas foarte important, o decizie pentru care avem nevoie de toate informatiile pentru a putea fi siguri ca este cea buna.

In cele ce urmeaza echipa RentSale.ro, va ofera cateva sfaturi legate de achizitia unui apartament / imobil. Ce trebuie sa luat in considerare pentru a face cea mai buna alegere?

Pretul sau stabilirea bugetului pentru achizitionarea imobilului

Indiferent de sursa de finantare, credit bancar sau economii personale, stabilirea unui buget este primul pas in procedura cumpararii unui imobil. In stabilirea bugetului RentSale.ro va sfatuieste sa aveti in vedere eventuale costuri aditionale precum onorarii notariale, comisioane agentii imobiliare, avansuri achitate in vederea accesarii unor credite bancare, costuri cu renovarea imobilului.

Zona imobilului

In urma stabilirii bugetului aproximativ si pe baza preferintelor dumneavoastra, va puteti alege o zona in care sa cautati proprietatea dorita. Printre principalele criterii de alegere a zonei, in afara de cele personale, sunt cele legate de proximitatea mijloacelor de transport, a institutiilor de invatamant, a zonelor de divertisment, centre comerciale sau piete, parcuri.

In functie de zona aleasa puteti alege sa cautati un apartament intr-o cladire veche sau intr-un complex residential nou. In cele ce urmeaza echipa RentSale.ro va arata care sunt avantajele si dezavantajele ambelor tipuri de imobile.

Blocuri vechi
Avantaje
Dezavantaje
Amplasarea: zone centrale sau ultracentrale
Pot necesita lucrari de renovare care pot implica un cost financiar neprevazut.
Acces rapid catre zonele de interes.
Vechimea imobilelor poate necesita schimbarea instalatiilor sanitare, termice, electrice.
Compartimentare cu suprafete generoase si spatii de depozitare. Blocurile cu structura pe grinzi permit recompartimentarea camerelor.
Lipsa locurilor de parcare asigurate.
Proximitatea mijloacelor de transport.
Costuri mari cu intretinerea in cazul celor care nu au intrat in programul de reabilitare.
Proximitatea unitatilor de invatamant, centrelor comerciale si de petrecere a timpului liber.
Vechimea blocului si durata de viata a unei cladiri pot influenta pretul de vanzare pe termen lung (Ex: constructii mai vechi de anul 1990).
Sunt constructii stabile menite sa reziste in conformitate cu normle stabilite dupa cutremurul din 1977.
Calitatea vecinilor poate ridica anumite probleme.
Blocuri noi
Avantaje
Dezavantaje
Cladiri noi cu durata de viata mare, conforme cu noile standardele moderne.
Marea majoritate sunt construite in zone semicentrale sau periferice.
Arhitectura moderna cu accent pe confortul omului modern.
Acces ingreunat la mijloace de transport.
Finisaje noi, astfel noua achizitie necesita doar eventuale lucrari de personalizare.
Lipsa spatiilor de depozitare in cele mai multe cazuri
Locuri de parcare, paza asigurata, locuri de joaca pentru copii.
Costul locurilor de parcare.
Consumuri individualizate.
Costuri cu servicii conexe: paza, intretinere spatii verzi, servicii management.
Sunt considerate investitie pe termen lung.
Calitatea indoielnica a materialelor folosite precum si a respectarii autorizatiilor de constructie in cazul unor dezvoltatori.

 

Mentiuni

 

Mentiuni

*In privinta achizitionarii unui apartament in bloc vechi, va sfatuim sa incercati sa evitati blocurile construite inainte de anul 1977. In cazul in care alegeti o astfel de cladire incercati sa aflati daca se afla pe lista imobilelor expertizate cu risc seismic, intrebati de eventuale lucrari de consolidare sau apelati la serviciile unui inginer constructor / structurist. De asemenea puteti accesa pagina Lista imobilelor expertizate cu risc seismic.

* De asemenea, exista posibilitatea de a alege sa cumparati un imobil dobandit prin Legea 112. In acest caz va sfatuim sa verificati daca nu exista cereri de retrocedare pentru imobilul in cauza. Acest lucru il puteti face prin accesarea paginii Dosare legea 10 si introducerea adresei imobilului.

* In cazul in care alegeti un imobil aflat la parter sau la ultimul etaj, luati in considerare problemele pe care le puteti intampina in timp. In cazul apartamentelor de la parter printre principalele dezavantaje sunt lumina naturala redusa, eventuale mirosuri sau probleme legate de instalatiile sanitare ale blocului, in sezonul rece apartamentele sunt mai friguroase daca nu sunt izolate corespunzator, probleme legate de securitate.
In cazul apartamentelor situate la ultimul etaj putem intampina urmatoarele probleme: infiltratii in cazul teraselor izolate necorespunzator, avarii ale lifturilor, probleme cu utilitatile.

Cautarea ofertelor

In momentul in care ati ales o zona preferata puteti incepe cautarea ofertelor care corespund criteriilor dumneavoastra.

Portalul RentSale.ro va faciliteaza aceasta cautare. Completand formularul de cautare veti primi prin email toate ofertele postate in ultima luna de catre proprietari / particulari impreuna cu datele de contact ale acestora.

De asemenea, puteti apela la serviciile unei agenii imobiliare. In acest caz, va trebui sa luati in calcul comisionul perceput de acestea, in mod normal acesta fiind intre 1 % si 3 % din valoarea imobilului. Va sfatuim sa transmiteti criterii clare de selectie privind bugetul, compartimentarea, starea imobilului precum si alte detalii care conteaza pentru dumneavoastra (vedere, etaj, orientare puncte cardinale).

Vizita imobile

De la bun inceput va sfatuim ca in cazul imobilelor alese sa efectuati mai multe vizionari.

RentSale.ro va pune la dispozitie in format pdf RentSale.ro – Fisa vizionare imobil. care cuprinde toate aspectele care ar trebui verificate la prima vizionare a unui imobil in vederea luarii celei mai bune decizii.

Ce trebuie sa verificam cand alegem sa vizionam un imobil?

Exteriorul imobilului

• Zona in care se afla imobilul: vecini, locuri de joaca, spatii verzi, locuri de parcare disponibile.

• Cladirea in care se afla imobilul: stare exterioara generala (daca a fost renovat / reabilitat, daca prezinta crapaturi), accesul in imobil si starea acestuia (acces stradal, starea scarii, miros specific), in cazul in care exista lift in ce stare se afla acesta (renovat, miros specific), starea etajului la care se afla apartamentul.

• Verificarea listei de intretinere in vederea aflarii numarului de restantieri si a cuantumului datoriiilor apartamentului.

Interiorul imobilului

• Usa de intrare

• Eventualele modificari ale imobilului daca au afectat structura de rezistenta sau daca sunt trecute in cadastru

• Starea generala a apartamentului – daca a fost sau nu renovat, calitatea renovarii si a materialelor folosite, gradul de uzura, eventuale urme de inundatii

• Compartimentare, suprafata camerelor, spatii depozitare, daca anumite camere sunt pozitionate pe colt, vedere, orientare puncte cardinale.

• Vechimea instalatiilor electrice si sanitare

• Sistemul de inchidere a geamurilor (termopan – lemn)

• Sistem evacuare sau geamuri la grupurile sanitare.

• In cazul imobilelor dotate cu centrala termica – vechimea acesteia, daca s-au efectuat reviziile obligatorii

• In cazul apartamentelor aflate la ultimul etaj – starea acoperisului si ultima reabilitare a acestuia, eventuale infiltratii

Negocierea pretului

RentSale.ro va ofera un serviciu de evaluare a imobilului, de verificare a actelor de proprietate, asistenta in negociere, suport in elaborarea actelor de vanzare – cumparare – inchiriere.

In momentul in care ati ales imobilul pretabil nevoilor dumneavoastra si ati luat in calculul toate plusurile si minusurile acestuia puteti incepe negocierea pretului de vanzare – cumparare.

In primul rand in acest punct ar trebui sa aveti cunostiinte minine legate de preturile care se cer pentru imobilele asemanatoare cu cel ales de catre dumneavoastra, astfel va puteti face o idee daca pretul cerut de catre proprietar este cel real. In cadrul primei discutii cu proprietarul puteti incerca sa discutati despre posibilitatea de a cumpara cu un credit bancar, despre cuantumul avansului cerut precum si durata predarii imobilului din momentul perfectarii actelor de vanzare-cumparare.

In medie, atat in cazul imobilelor aflate in cladiri vechi cat si in celor situate in complexe rezidentiale noi, marja de negociere este intre 3 % si 10 % in functie de vechimea ofertei pe piata, modalitatea de plata (credit sau cash), situatia de fapt a proprietarului.

Totodata, actele de proprietate ale imobilului vor trebui verificate din punct de vedere legal prin intermediul unui avocat sau a unui notar public.

Semnarea actelor de vanzare – cumparare

In cazul in care ati ajuns la un comun acord cu proprietarul in ceea ce priveste pretul de vanzare – cumparare, cuantumul avansului, modalitatea de plata precum si durata predarii imobilului, puteti stabili data semnarii actelor de vanzare – cumparare.

In calitatea dumneavoastra de cumparator puteti alege biroul notarial unde se vor perfecta actele de vanzare – cumparare urmand ca dumneavoastra sa achitati onorariul notarului, taxa de intabulare OCPI precum si onorariul autentificarii contractului de ipoteca daca este cazul. Vanzatorul va achita impozitul pe tranzactie.

Acte necesare pentru semnarea actului de vanzare – cumparare:

Proprietar / Vanzator:

– Acte de proprietate: contract de vanzare – cumparare, certificat mostenitor, autorizatie de constructie

– Istoricul proprietatii

– Cadastru si intabularea proprietatii

– Adeverinta de la Asociatia de proprietari mentionand daca exista sau nu restante

– Certificat de atestare fiscala (valabil 30 de zile de la data emiterii)

– Certificat energetic

– Extras de Carte funciara

– Certificat de casatorie daca este cazul

– Buletin de identitate

Cumparator

– Buletin de identitate

– Certificat de casatorie daca este cazul.

* Notarul public poate cere alte acte suplimentare daca este cazul.